La vente du logement d’un proche est rarement une opération immobilière ordinaire. Elle mêle plusieurs héritiers, un calendrier fiscal, un bien encore habité par les souvenirs et, souvent, des kilomètres entre ceux qui décident et le bien lui-même. Voici les étapes, dans l’ordre.
Peut-on vider une maison avant la succession ?
Matériellement oui, juridiquement avec prudence. Prendre, vendre ou donner les biens du défunt peut être interprété comme une acceptation tacite de la succession, donc de ses dettes. Avant tout enlèvement, prévenez le notaire, réunissez l’accord écrit de tous les héritiers et faites établir un inventaire photographique de ce qui sort du logement.
Trois précautions concrètes. Photographiez chaque pièce avant intervention. Établissez une liste des objets de valeur, des bijoux, des documents et des supports numériques. Conservez séparément tout ce qui pourrait relever du partage : mobilier ancien, œuvres, collections, véhicules. Le reste peut être trié, vendu, donné ou évacué.
Le cas particulier de la renonciation. Un héritier qui renonce à la succession n’a pas à vider le logement et n’est pas tenu des dettes locatives. En revanche, tant qu’aucun héritier n’a accepté, personne n’a qualité pour agir : c’est l’une des situations qui bloquent le plus longtemps les logements dans le Var.
Quel est le délai pour vider une maison après un décès ?
Aucun délai légal ne s’impose lorsque le défunt était propriétaire : le bien reste dans l’indivision successorale jusqu’au partage ou à la vente. Lorsqu’il était locataire, le bail est résilié de plein droit par le décès en l’absence de bénéficiaire du transfert, et les loyers continuent de courir jusqu’à la restitution des clés.
Le contrat de location est transféré au conjoint, au partenaire de PACS, au concubin notoire, à un ascendant, un descendant ou une personne à charge qui vivait avec le locataire depuis au moins un an. Le conjoint survivant dispose par ailleurs d’un droit de jouissance gratuite du logement pendant un an, les loyers étant alors remboursés par la succession.
En pratique, c’est donc le coût qui fixe le rythme : chaque mois de retard sur un logement loué se paie en loyer, chaque mois sur un bien détenu se paie en charges, taxe foncière et assurance.
La vente en indivision : l’accord des héritiers
Tant que le partage n’est pas fait, les héritiers détiennent le bien en indivision. Chacun possède une quote-part de l’ensemble, aucun ne possède une pièce ou un étage. C’est ce statut qui explique la majorité des ventes bloquées.
L’unanimité pour vendre
La vente d’un bien indivis exige en principe l’accord de tous les indivisaires. Il suffit d’un héritier absent, injoignable ou opposé pour que la vente n’aboutisse pas. À l’inverse, les actes d’administration courante, comme la mise en location, l’assurance ou les travaux d’entretien nécessaires, peuvent être décidés par les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits.
Que faire en cas de désaccord
Une procédure existe. Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis expriment devant notaire leur intention de vendre. Le notaire notifie cette intention aux autres indivisaires dans le mois. Ceux-ci disposent de trois mois pour s’y opposer ou répondre. À défaut d’accord, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente.
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, fait évoluer ce cadre et le régime du partage judiciaire. Une partie de ses dispositions appelle des textes d’application : faites confirmer par votre notaire la procédure applicable à votre dossier avant d’engager des frais.
Faire estimer le bien
L’estimation joue deux rôles à la fois : elle fixe le prix de mise en vente et elle détermine la valeur déclarée dans la déclaration de succession, celle qui servira de base au calcul des droits. Une évaluation trop basse réduit les droits immédiats mais augmente mécaniquement la plus-value imposable en cas de revente rapide.
- L’estimation du notaire, qui connaît le régime fiscal du dossier.
- Deux ou trois avis d’agences implantées dans la commune, pas seulement dans le département.
- Les prix de vente réellement constatés dans le voisinage sur les vingt-quatre derniers mois.
- L’état du bien, les diagnostics, la classe énergétique et, en copropriété, la santé financière de la copropriété.
Dans le Var, les écarts entre communes littorales et arrière-pays sont considérables, et ils se doublent d’écarts entre quartiers d’une même ville. Une estimation départementale ne veut rien dire ; une estimation de quartier, si.
Faut-il vider et rafraîchir avant de mettre en vente ?
Vider : presque toujours. Un logement encombré paraît plus petit, plus sombre et plus daté qu’il ne l’est. Le débarras change la perception d’un bien plus sûrement que n’importe quel argument commercial, et il permet de constater l’état réel des sols, des murs et des installations.
Rafraîchir : oui, à condition de rester léger. Une remise au propre, une peinture blanche, un nettoyage complet et le remplacement des équipements manifestement hors service suffisent. Les travaux lourds se récupèrent rarement sur le prix : les acquéreurs d’un bien de succession intègrent la rénovation dans leur projet.
Notre prestation de débarras et de remise au propre du logement couvre le tri, l’évacuation, le nettoyage, la peinture et les petits travaux de mise aux normes. Ce qui a de la valeur peut être vendu au bénéfice de la succession plutôt que jeté.
Le cas du logement en location : restituer au bailleur
Quand le défunt était locataire, la priorité change : il ne s’agit plus de vendre mais de rendre. Le bailleur doit être informé du décès par écrit. En l’absence de bénéficiaire du transfert de bail, le contrat est résilié de plein droit, mais les héritiers restent tenus des loyers et des charges jusqu’à la restitution effective du logement.
Un état des lieux de sortie est établi contradictoirement. C’est lui qui détermine les retenues sur le dépôt de garantie. Un logement rendu vidé, nettoyé et remis en état limite les retenues et évite les contestations : c’est souvent la différence entre récupérer le dépôt de garantie et le perdre entièrement.
Les diagnostics et documents à réunir
Le dossier de diagnostic technique doit être remis à l’acquéreur dès la promesse de vente. Sa composition dépend de l’âge du bien, de ses installations et de sa localisation.
| Diagnostic | Quand il est exigé | Validité |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Tous les logements ; maisons d’au moins 50 m² | 10 ans |
| Constat de risque d’exposition au plomb | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | 1 an si positif |
| État d’amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée |
| État de l’installation électrique | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| État de l’installation de gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| État relatif aux termites | Commune couverte par un arrêté préfectoral | 6 mois |
| État des risques et pollutions | Zone à risque naturel, minier, sismique ou radon | 6 mois |
| Contrôle de l’assainissement non collectif | Installation autonome | 3 ans |
| Audit énergétique | Maison individuelle classée E, F ou G | 5 ans |
| Mesurage loi Carrez | Lot de copropriété | Illimitée si pas de travaux |
Le Var étant partiellement couvert par des arrêtés préfectoraux relatifs aux termites, l’obligation se vérifie commune par commune. À ces diagnostics s’ajoutent l’attestation de propriété immobilière établie par le notaire, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale en copropriété, la taxe foncière et les factures de travaux.
La plus-value immobilière en succession
Point à traiter avec le notaire, jamais de mémoire. Lorsqu’un bien est reçu par succession, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est la valeur retenue pour le calcul des droits de succession. La plus-value correspond donc à l’écart entre le prix de vente et cette valeur déclarée.
Elle est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avec un abattement pour durée de détention conduisant à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. La vente de la résidence principale du vendeur est totalement exonérée.
Autrement dit : une vente intervenant peu après le décès génère souvent une plus-value faible, puisque la valeur déclarée est récente. C’est l’inverse quand le bien reste en indivision pendant des années dans un marché qui monte. Chaque situation appelle une vérification individuelle auprès du notaire ou du service des impôts.
Ce qu’AAD prend en charge dans la vente
AAD – Aides Après Deuil est une entreprise individuelle basée à Fréjus qui accompagne les familles endeuillées dans tout le Var. Sur un dossier de vente, nous jouons le rôle de point de contact unique entre les héritiers, le notaire, l’agence, le diagnostiqueur et les artisans.
Nous organisons le débarras et la remise au propre, nous faisons réaliser les diagnostics, nous ouvrons le logement pour les visites, nous relançons les intervenants et nous tenons les héritiers informés, y compris à distance. Le détail est présenté sur la page vendre un bien immobilier après un décès.
Pour comprendre le cadre juridique en amont, lisez notre guide comprendre la succession après un décès. Pour un premier échange sur votre situation, appelez le 07 79 31 60 96 ou écrivez-nous depuis la page contact.
Sources : Service-Public.fr (diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente F10798, plus-value immobilière F10864, option successorale F1199, droits du conjoint survivant sur le logement F1725, transfert de bail en cas de décès F1170), Légifrance (articles 815-3 et 815-5-1 du Code civil ; article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; loi n° 2026-248 du 7 avril 2026), notaires.fr (vente d’un bien indivis en cas de désaccord), consultées en septembre 2026.
Informations vérifiées auprès des sources officielles le 2 septembre 2026. Les montants et délais évoluent : vérifiez la date avant toute démarche.